كيفية إدارة التجزئة المستأجر ميكس؟

سوف يرشدك المقال التالي حول كيفية إدارة مزيج المستأجر للبيع بالتجزئة.

تتغيّر أشكال البيع بالتجزئة باستمرار ويمكن توقع أن تفعل ذلك بمعدل متسارع مع نمو تجارة التجزئة عبر الإنترنت والتلفزيون التفاعلي. ﯾﺟب أن ﯾﺳﺗﺟﯾب ﻣزﯾﺞ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟﻧﺎﺟﺢ ﻟﮭذه اﻟﺗﻐﯾﯾرات اﻟﺗﻲ ﺗﺗطﻟب "اﻟرﺻد اﻟﻣﺳﺗﻣر واﻟﺗﻘﯾﯾم واﻟﻌﻣل ﻣن ﺟﺎﻧب اﻟﻣدﯾر".

هناك ثلاثة أسباب لزيادة الصعوبة في الحفاظ على مزيج المستأجر الناجح. الأول هو المنافسة المتزايدة بين المراكز الناشئة عن انتشارها وزيادة تنقل المستهلكين. وقد خلق هذا ضغوطًا للتمييز بين المراكز عن طريق مزيج المستأجرين.

ثانياً ، سوق تجزئة صعبة هي مشكلة في دورة الأعمال حيث ينخفض ​​سوق البيع بالتجزئة ويرتفع مما يؤدي إلى انخفاض احتياجات تجار التجزئة في الفضاء وانخفاض في مرونة الملاك في إدارة مزيج المستأجرين.

وتتمثل المشكلة الثالثة في تغيير الطلب الديموغرافي ، والأزياء ، والطلب على السلع الاستهلاكية ، مما يؤدي إلى تراجع بعض كبار تجار التجزئة والتوسع السريع في المنتجات الجديدة ، غالباً بمتطلبات المساحة المختلفة.

يمكن للمستثمر / المطور التعاقد مع وكيل إداري والذي بدوره قد يعين مدير مركز في الموقع هو نقطة الاتصال اليومية مع المحتلين للبيع بالتجزئة. وتشارك جميع الطبقات الثلاث ، وربما غيرها ، إلى حد أكبر أو أقل في إدارة مزيج المستأجر.

إن الشرط الأساسي للإدارة الناجحة لمزيج المستأجر بالتجزئة في أي مركز هو مراقبة أدائه ، أي مستوى الربح الذي يحققه تجار التجزئة مع آثاره على دخل الإيجار وقيمة رأس مال المركز. المراقبة المستمرة لأداء المبيعات والمنافسة والتركيبة السكانية لهذا الغرض.

التواصل المستمر بين المدير والمستأجر يسمح للأول أن يفهم احتياجات أعماله. المؤشر الأكثر وضوحا للحاجة إلى تغيير مزيج المستأجر هو فشل تاجر التجزئة. وقد يؤدي ذلك إلى وجود وظيفة شاغرة غير متوقعة وطلبًا لتعيين عقد الإيجار أو تأجيره من الباطن.

في سوق البيع بالتجزئة القوية ، من المرجح أن يستفيد المالك من إعادة تأجير وحدة شاغرة وليس له أي مصلحة في الاحتفاظ ببيع التجزئة الذي لا تزدهر أعماله. في سوق ضعيف ، على الرغم من ذلك ، قد يقوم المالك بحماية دخله من خلال إنفاذ اتفاقية البيع بالتجزئة لدفع الإيجار حتى نهاية عقد الإيجار.

يتغير خليط المستأجر عادة بشكل تدريجي على مدى عمر المركز استجابة للوظائف الشاغرة في التصفية ، عند إنهاء عقد الإيجار ، بالاتفاق مع المالك أو بالتعيين. توفر كل وظيفة شاغرة فرصة للمالك لتعديل مزيج المستأجرين داخل قيود السوق وخصائص الوحدة الشاغرة.

يجب على الملاك ووكلائهم تطوير أدوات الإدارة للتعامل مع هذه الظروف. تتضمن عقود البيع بالتجزئة عادة بنود تتطلب موافقة المالك قبل أن يتم تعيين عقد الإيجار أو التأجير من الباطن وعبارة المستخدم التي تقيد أنواع البضائع التي يمكن بيعها.

هذه المواثيق المستأجر هي وسيلة المالك الرئيسية للسيطرة على تجار التجزئة الذين يتاجرون في المركز ومزيج من البضائع المعروضة. يحتوي عقد الإيجار في هذه الحالات على بند يسمح بتغيير الاستخدام ولكن لا ، "للأغراض التي قد يعارضها المالك بشكل معقول على أساس إدارة العقارات الجيدة".

مطلوب إدارة استباقية من مزيج المستأجر ، بدلا من الاعتماد على التغييرات التي فرضتها متاجر التجزئة. يمكن أن يتضمن ذلك مفاوضات لتسليم عقود الإيجار التي من المحتمل أن تتضمن دفعة إلى بائع التجزئة.

وبشكل أكثر جذرية ، قد يتم تجديد المركز كليًا أو جزئيًا وإعادة دمج خليط المستأجرين نحو بيئة ديموغرافية أو تنافسية متغيرة. وقد يشمل ذلك أيضًا دمج أو تقسيم الوحدات لتلبية متطلبات البيع بالتجزئة الجديدة.

عادة ما تكون الإيجارات في الإيجارات في السوق ، ولكن يتم التغاضي عن حالات تقديم عروض أعلى من أجل تحقيق مزيج المستأجرين المطلوب. التطور التدريجي لمزيج المستأجر ، لأن المتسوقين غير مستقرون بسبب عدم الاستقرار أو الفشل في العثور على بائع التجزئة الذي يتوقعونه داخل مركز معين.

ممارسة التأجير:

ﯾﻌﺗﺑر أﻣن اﻟدﺧل ﻣرﺟﺣًﺎ وﯾﺣﻘق ذﻟك ﻋﻘود إﯾﺟﺎرات ﻋﺷرﯾن أو ﺧﻣﺳﯾن ﻋﺷرﯾن ﻟﻟﺷرﮐﺎت اﻟﻘوﯾﺔ. في سياق مراكز التسوق ، كان هذا يعني إيجاراً طويلاً للمراسي القوية أو شركات التجزئة الوطنية المتعددة. خلال فترة ركود العقارات ، والتغيير الذي أعقب ذلك في ممارسات الأعمال المكتبية ، أصبحت عقود الإيجار الأقصر مقبولة للمستثمرين في قطاعات المكاتب والملكية الصناعية.

كما تم قبول الفكرة بأن تعجيل التقادم الوظيفي يمكن معالجته بسهولة أكبر عندما يستخدم الملاك عقود إيجار أقصر ، مما يمكنهم من استعادة السيطرة على المبنى بشكل أكثر تكرارية. ومع ذلك ، فإن تجار التجزئة يحتاجون إلى ضمان لمدة خمس سنوات على الأقل لشطب التكاليف الباهظة في بعض الأحيان من تركيب وحدتهم ، بحيث يكون هناك حد أدنى لطول الإيجار المقبول.

هناك دائما توازن بين المرونة التي يمكن توفيرها من خلال عقود الإيجار القصيرة ، والرغبة في الحصول على دخل مضمون في المستقبل ، مما يدعم قيمة المركز كأصل مالي.