سياسات لإدارة مزيج المستأجر
بعد قراءة هذه المقالة سوف تتعلم عن سياسات لإدارة مزيج المستأجر.
يحدد تحديد مكان تواجد الملكية والإدارة الهرمية المسئولية عن سياسة مزيج المستأجرين. في المتوسط ، يكون لمديري الأصول والمستثمرين داخل الشركة تأثير أكبر من الاستعانة بمصادر خارجية
مديري الأصول ، وترك وكلاء والاستشاريين البحوث.
يتمتع مديرو مراكز التسوق بتأثير أقل بشكل هامشي من الاستشاريين في مجال الأبحاث وتجار التجزئة الرئيسيين والمستأجرين الراسخين متساويين أدنى في التسلسل الهرمي. ﻣن اﻟﻣﮭم أﯾﺿﺎً ﻣﻼﺣظﺔ أن اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر اﻟرﺋﯾﺳﻲ ﯾؤﺛر أﯾﺿﺎً ﻋﻟﯽ ﻗرارات ﻣزﯾﺞ اﻹﯾﺟﺎر إﻟﯽ ﺣد أﮐﺑر.
من المهم أيضًا أن يكون لديك سياسة "رسمية" لمزيج المستأجر بدلاً من الوثائق غير الرسمية ، مما يؤدي إلى اتخاذ قرارات غير مقيدة تحت الضغط والدفاع عن نفسه حتى إذا فشل مركز التسوق حيث توجد إرشادات لقياس ذلك. ﯾﺟب ﻣراﺟﻌﺔ ﻣزﯾﺞ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﺷﮐل ﻣﺳﺗﻣر ﻟﺗﺷﺧﯾص اﻟﻣﺷﺎﮐل وﺗﻣﮐﯾن اﻹدارة اﻻﺳﺗﺑﺎﻗﯾﺔ ﻣن اﻟﺣﻔﺎظ ﻋﻟﯽ اﻟﻘدرة اﻟﺗﻧﺎﻓﺳﯾﺔ ﻟﻟﻣرﮐز.
يعتمد نجاح أي مركز تسوق على مزيج المستأجرين الأولي ، الذي يهيمن عليه اختيار المستأجرين الرئيسيين. إن مركز المركز فيما يتعلق بالمنافسة ، وجاذبيته للمتسوقين وإمكانياته للرعاية المتكررة تتأثر بشدة بمزيج المستأجرين.
يشهد البيع بالتجزئة في الهند تغيرات كبيرة ، وهو ما يمثل تحديا لمديري الأصول بالتجزئة ولديه القدرة على جعل هذا المزيج في العديد من المراكز المتقادمة. اليوم ، في أغلبية الحالات ، السياسة هي مخطط غير رسمي وغير مكتوب. من المثير للاهتمام أن مديري الأصول شعروا بأنهم قادرون على تقييم نجاح سياسة مزيج المستأجرين ، على الرغم من طبيعته الغامضة.
يتم التعرف على أهمية الحفاظ على المتاجر الثابتة من قبل مديري الأصول ، كما هو الحال في الأدبيات. يبدو أن مضاعفة الدخل على المدى القصير متوازنة مع الحاجة إلى التخطيط لمزيج المستأجر الذي سيضيف إلى قيمة الأصول على المدى المتوسط إلى الطويل.
يُنظر إلى إدارة تدفقات المشاة على أنها الهدف الرئيسي عند تحديد موقع تجار التجزئة في المركز ، ويبدو أن الاعتبارات المتعلقة بمجموعات المقارنة وأسلوب الحياة والسلع تعتبر أقل أهمية ، ربما لأن هذه الخدمات تدار تلقائيًا من خلال خيارات متاجر التجزئة ذات الأسعار المعقولة الملعب المناسب.
يتم استخدام مؤشرات دوران وقيمة إيجار الدوران لمراقبة نجاح سياسة مزيج المستأجرين. يمكن لبعض مديري الأصول أن يكونوا أكثر استباقية ، وتدل حالات الاستحواذ على المستأجرين ، واندماج الوحدات ، وتحريك المستأجرين ، وتشغيل بنود استراحات الملاك العقاريين على أن الكثير منهم يعدلون مزيجهم المستأجر بحيوية للاستجابة لظروف التجزئة المتغيرة.
يُنظر إلى العوائق الرئيسية على أنها أحجام غير مناسبة للوحدة ونقص في الوحدات الشاغرة وعقود إيجار طويلة. لا يعتبر نقص الاستثمار والإدارة الاستباقية مشكلة ، على الرغم من أنه يمكن القول إن الجمع بين الاثنين يمكن أن يتغلب على العوائق المدركة.
لا يمكن التأكد من هذه الدراسة من مدى نجاح مديري الأصول في إدارة مزيج المستأجرين في فترة تغير سريع وهام في تجارة التجزئة. قد لا تعتبر أساليب استهلاك الموارد استثمارًا جديرًا بالاهتمام عندما تكون إمكانية زيادة القيمة محدودة بالحجم ومستجمعات المياه.
مركز التسوق هو عبارة عن تجمع لمختلف تجار التجزئة ومقدمي الخدمات التجارية داخل مبنى جيد التخطيط والتصميم والإدارة أو مجموعة من المباني كوحدة واحدة. يشير هذا التعريف إلى أن مجموعة أنشطة البيع بالتجزئة / الخدمات في مركز التسوق يتم التخطيط لها بشكل جيد ويتم التحكم فيها بشكل كبير من قبل مدير / مشغل المركز.
لذلك ، يمكن استيعاب / إدارة القوى التفاعلية بين المستأجرين ، وهي العوامل الخارجية بين المتاجر ، لتعظيم الأرباح لمركز التسوق بأكمله. ويطلق على هذه المجموعة من مزودي خدمات التجزئة والخدمات في مراكز التسوق "خليط المستأجرين". مجموعة متنوعة من فئات التجزئة / الخدمات والعلامات التجارية هو نتيجة لهذا الخليط من مختلف المستأجرين.
عادة ما يحتوي مركز التسوق الإقليمي على أكثر من 100 وحدة بيع بالتجزئة ؛ وبالتالي فإن ترتيبات مزيج المستأجر المحتملة لفئات التجزئة / الخدمات والعلامات التجارية تكاد تكون غير محدودة. نظرًا لأن كل مزيج ممكن من المستأجرين يقدم مساهمة مميزة لصورة مركز التسوق ، كيف يمكن لنا أن نحدد مزيجًا "مثاليًا" أو "متوازنًا" لمركز تسوق معين؟
علاوة على ذلك ، لا يعد مزيج المستأجر حالة ثابتة: تتغير السوق بمرور الوقت ، كما هو الحال مع تفضيلات العملاء واتجاهات الموضة. لذلك ، حتى الشرط "المثالي" الذي تم تحقيقه في موسم أو فترة معينة قد لا يكون مناسبًا للموسم التالي. إلى جانب ذلك ، فإن صناعة التجزئة تكاد تكون سوقاً تنافسية تماماً. وبالتالي ، فإن تصرفات المنافسين تؤثر دائمًا بشكل كبير على استراتيجيات التسويق.
وبالتالي ، يتعين على مديري / المشغلين في المركز ضبط مزيج المستأجرين باستمرار لمواكبة اتجاهات السوق. في ظل هذه الظروف ، ليس من المستغرب أن نجد أن مزيج مثالي من المستأجرين يمكن أن يكون لغزًا لمديري / مشغلي المراكز.
يشتمل مزيج المستأجرين الجيد على مجموعة متنوعة من مزودي خدمات التجزئة / الخدمات المتوافقة (أو التكميلية) ، وتخصيص مساحة فعال (من حيث الحجم والعدد) وموضع المستأجر المناسب الذي يشجع على تبادل العملاء وأنشطة البيع بالتجزئة.
ومن منظور أوسع ، ينبغي أن يشمل أيضاً مرافق وخدمات عامة كافية ، من حيث الجودة والكمية المطلوبة. العناصر الأساسية التي تعزز جودة بيئة التسوق في المركز ، وتلبية احتياجات المتسوقين ، مثل السلع والخدمات ، والراحة ، والإثارة ، ووسائل الراحة ، كلها جزء من عناصر مزيج مثالي للمستأجرين.
