دور الوسطاء في مرحلة ما قبل العمليات للمراكز التجارية

بعد قراءة هذا المقال ، ستتعرف على دور الوسطاء في مرحلة ما قبل التشغيل في مراكز التسوق.

مرحلة ما قبل التشغيل - دور الوسطاء:

قد يتم فتح مركز للتسوق بعد 2-3 سنوات من بدء المشروع ، ولكن يبدأ تسويقه بمجرد أن تصبح الرسومات وتفاصيل التقسيم مع التأجير أو تفاصيل الشراء الصريحة جاهزة. في البداية يتعين على الشركة أن تقرر حجم المساحة المراد بيعها واستئجارها وبأي معدل.

معدل الشراء المباشر هو أكثر من اقتصاد يعتمد على القيمة المستقبلية المتصورة للممتلكات بعد فتحها. يجوز للمطور بيع خنادق صغيرة من العقارات في مراكز التسوق لفرد أو شركات من المستثمرين الذين لن يقوموا بعمليات البيع بالتجزئة المباشرة في المباني (الأشخاص الذين يشترون عقارات بالمعدلات الحالية لكسبها من عائد الاستثمار المرتفع عن طريق تأجيره إلى مستأجرين لفترة طويلة الأجل) أو للمستثمرين الذين يرغبون في شراء العقار للقيام بأعمال تجارية بالتجزئة أو للعلامات التجارية / تجار التجزئة لبدء عملياتهم بمجرد أن يصبح المركز التجاري جاهزًا.

للتأجير يتم الاتفاق بين العلامات التجارية أو رواد الأعمال على إبرام عقد بينها وبين المطور يسمى "اتفاق الإيجار" ، والذي يتم تحويله إلى "عقد الإيجار" بمجرد فتح المركز التجاري.

إنها سياسة شركة عامة تقود قرار البيع مقابل التأجير. الشركة التي تود أن تكون مجرد شركة تطوير وتكسب من القيمة المضافة الأساسية تميل إلى بيع العقار قدر الإمكان ما لم تكن ترغب في كسب عائد استثمار أفضل على المدى الطويل وكسب دخل إضافي من عمليات مراكز التسوق.

الآن ، بالطبع يجب على مطور أن يفهم حقيقة ما إذا كان سيكون لديه فريق مبيعات أو الاعتماد على السماسرة (يمكن أن تكون شركات متخصصة مثل نايت فرانك أو الأفراد) أو كليهما. وننصح دائمًا بأن يكون كلا الوسيطين على دراية بسوق السوق ، كما أنهما أقرب إلى مجموعة العملاء وبالتالي تقليل وقت "الذهاب إلى السوق".

في حين يتم تعيين نموذج وسيط / خبير ، فمن الضروري أيضًا تعيين عدد قليل فقط من السماسرة المسجلين المخولين لبيع / تأجير المركز التجاري. قد يدفع الكثير من السماسرة معدلات الفائدة إلى الأسفل من خلال تكوين الكارتل ولا يمكن أيضًا رصد النتائج.

يدفع المطور بشكل عام إيجاراً لمدة أشهر (في حال وجود عقود إيجار) أو 2٪ من قيمة البيع للتوسط كمكافأة للصفقة. يعين المطور بشكل عام الوسيط مقابل رسوم صغيرة تُستخدم لترويج المشروع والوسطاء من خلال الإعلان المطبوع.

كما يكسب الوسطاء من خلال العميل من خلال فرض الرسوم عليهم بطريقة مماثلة للمطورين.

بينما يحدث ذلك ، يجب على فريق مبيعات الشركة أيضًا بذل جهود للوصول إلى العملاء مباشرة وإبرام الصفقات الخاصة بالمركز. لكن يُنظر إلى أن مرحلة ما قبل الافتتاح في مجال التسويق كانت قبل إطلاق المركز التجاري الفعلي ، لكن الصفقات الفعلية أو معظم الأعمال التجارية للمركز أقرب إلى الافتتاح.

حتى العلامات التجارية التي تقدم نيتها لجزء من المركز التجاري ، فإنها مجرد إصدار خطاب نوايا لهذا الغرض وبعض التقدم رمزية والتي تخضع لاتفاق حقيقي قبل افتتاح المركز التجاري. هذا يبقي المطور تحت الضغط لإيصال ما تم الوعد به خلال المرحلة الأولية.

وسيط محترف نموذجي يتطلب القيام بما يلي:

يجب على الوسيط استخدام أفضل الجهود لمساعدة المالك / المطور في تخطيط تخطيط المشروع وتسويق المشروع وتأجيره ، كل ذلك بما يتفق مع الأهداف المالية للمالك / المطورين. وسيبذل الوسيط قصارى جهده لاستئجار المشروع خلال فترة محددة.

تشمل التزامات الوسيط على سبيل المثال لا الحصر:

(1) خدمة المالك كمستشار للتجزئة والتأجير عن طريق تقديم المشورة للمالك ومهندسيها ومصمميها ومستشاريها وغيرهم من الوكلاء فيما يتعلق بالتخطيط المفاهيمي والتصميم للمشروع وخلاصة المستأجر وتأجير المشروع ؛

(2) إعداد وتجهيز المالك في الوقت المناسب لخطة تسويق كاملة للمشروع بأكمله ، وتكون خطة الترويج مقبولة لدى المالك وفقا لما يراه مناسبا ؛

'3' الإنتاج والتقديم في الوقت المناسب إلى المالك لمواد التسويق والترويج لإيجارات استئجار الأماكن الموضوعية للاستخدامات المطابقة ، وتكون المواد التسويقية والترويجية مقبولة لدى المالك حسب تقديره ؛

(4) تحديد واستدراج المستأجرين المحتملين والتفاوض بشأن (وليس الاتفاق على أو تنفيذ) عقود الإيجار الموضوعية مع هؤلاء المستأجرين المحتملين ؛ و

(5) المهام الأخرى التي يطلبها المالك بشكل معقول (بما في ذلك تقديم المشورة بشأن إيجارات المطاعم المتوقعة) من أجل مساعدة المالك في تحقيق معدلات تأجيره المتوقعة لكل قدم مربع ونسبة إيجارات الإيجارات ورسوم صيانة المنطقة المشتركة في المشروع وتحقيق هدفه لاستكمال جميع التأجير للمشروع.

لا يجوز للوسيط ، وليس له سلطة ، تنفيذ أي عقد إيجار أو اتفاقية أخرى نيابة عن المالك أو بأي شكل من الأشكال تحمل أي التزام نيابة عن المالك أو ربطه أو تقديم أي تعهد أو ضمان للمالك.

عند التفاوض على أي عقد إيجار موضوعي ، يجب على الوسيط تقديم المشورة لجميع المستأجرين المحتملين بأن الوسيط ليس وكيلا للمالك ، وليس لديه سلطة فعلية أو واضحة لإلزام المالك بأي عقد أو اتفاق ، أو التزامات أخرى ، والتي لا يمكن أن تحدث إلا عند التنفيذ من قبل المالك من موضوع الإيجار.