السيطرة على الموقع واقتناء لتطوير مول

بعد قراءة هذه المقالة سوف تتعلم عن السيطرة على الموقع واقتناء مراكز التسوق.

التحكم في الموقع واقتنائه:

بمجرد أن نختار موقعًا محتملاً لمشروع التطوير الخاص بنا ، يجب علينا التحقيق في المشكلات المتعلقة بالحصول على هذا الموقع والتحكم فيه. إن التحكم في الموقع هو العنصر الرئيسي وغالباً ما يكون أصعب عقبة أمام التنمية التجارية. قبل الحصول على السيطرة على الموقع ، يجب علينا التحقيق في بعض الحالات الطارئة عن طريق إجراء "العناية الواجبة".

تنطوي العناية الواجبة على العمليات المختلفة التي يجب القيام بها قبل بدء تطوير المشروع ، مثل إزالة العنوان ، وتقديرات التكلفة ، والاختبار البيئي ، وتحليل السوق.

تنقسم الأقسام الموجودة في مكون التحكم في الموقع واكتسابه في الدليل إلى:

(1) الخطوات الواجب اتخاذها قبل التحكم في الموقع ، و

(2) الحصول على السيطرة على الموقع.

الخطوات الواجب اتخاذها قبل التحكم في الموقع:

وتشمل هذه الخطوات التي يجب أن نتخذها قبل الحصول على السيطرة على الموقع ، بما في ذلك: جمع المعلومات وتنظيمها ، والعثور على المالكين وخصائص الملكية الرئيسية الأخرى ، وتقييم تكاليف الملكية ، والاختبار البيئي والشهادات ، والتحقيق في القيود المادية للموقع.

الحصول على التحكم في الموقع:

وتشمل هذه العملية كيفية الحصول على التحكم في الموقع في كل من الأراضي الحكومية والمملوكة ملكية خاصة. هذا هو أكثر من العمل الإجرائي ولا تشكل جزءا من العمل الرئيسي لإدارة مراكز التسوق.

مجموعة المعلومات الأولية - الخرائط لعرض المعلومات:

تعتبر مجموعة من الخرائط المختلفة مفيدة أثناء عملية الاستحواذ على الموقع كمصدر للمعلومات ولعرض وتنظيم وتحليل المعلومات التي قمت بجمعها. سيكون من المفيد البدء بخريطة الموقع الأساسي ، والتي ستكون بمثابة الخريطة الأساسية التي يمكننا أن نضيف إليها أجزاء أخرى من المعلومات.

لذلك ، يجب أن يعرض الحد الأدنى من المعلومات الضرورية مثل أرقام القطع والعناوين وخطوط القطع والأبعاد وأسماء الطرق. يجب أيضًا استخدام الخريطة لتوسيع وعرض المساحة الأكبر حول الموقع في حالة التوسع المستقبلي للمشروع.

يتم توضيح خطوات إنشاء خريطة الموقع الأساسية أدناه:

1. الحصول على خريطة رسم الخرائط من دائرة البلدية البلدية واستخدامها كقالب أساسي.

2. الحصول على معلومات العنوان الأولي وفهم أي واحد مما يلي يمكن أن يكون (دعنا نقول عن خاصية من ثلاث قطع): ثلاث خصائص منفصلة مع ثلاثة عناوين منفصلة ، وخصيتين منفصلتين أو خاصية واحدة.

تحديد الملكية والمعلومات الرئيسية الأخرى:

تتمثل الخطوة الأولية في الحصول على الموقع في تحديد الخصائص الأساسية للعقار ، مثل الملكية الحالية وحجم اللوت والقيمة المقدرة. على سبيل المثال ، تعد معلومات الملكية مهمة لأننا سنحتاج إلى الاتصال بالمالك والتفاوض على عرض لشراء العقار.

كيفية تحديد المالك:

يقوم "سجل الأفعال" بتجميع وحفظ وتوزيع معلومات حول ملكية العقار الحالية والسابقة. دافعي الضرائب ومالك العقار ليسوا بالضرورة نفس الشخص. إذا كنت ترغب في شراء العقار ، فأنت بحاجة إلى الاتصال بمالك العقار (أي الشخص الذي يحمل هذا العقار).

تحتوي قاعدة بيانات سجل السندات على القطع التالية من المعلومات:

1. أسماء المشتري والبائع.

2. نوع الصك ، على سبيل المثال ، سند الإقلاع.

3. سلسلة من العنوان تؤدي إلى المالك الحالي - جميع عمليات نقل الملكية إلى المالك الحالي.

4. مبلغ التحويل - سعر البيع للممتلكات.

5. الرهون العقارية وغيرها من الرهونات.

6. لوط ، حرر ورقم الصفحة من أحدث صك - وصف قانوني للممتلكات.

تقييم التكلفة الحقيقية للملكية:

قبل الحصول على موقع ، ينبغي التحقيق في بعض التكاليف بالإضافة إلى القيمة السوقية للعقار. تشمل تكاليف الملكية الضرائب المتأخرة ، وفواتير المياه الخلفية ، وعدد الملاك المختلفين ، وتكاليف التملك. يجب علينا تقييم تكلفة الملكية قبل البدء في عملية مراقبة الموقع.

عنوان البحث:

عند شراء العقارات فعليًا ، يجب توظيف شركة عنوان لإجراء بحث كامل في ملكية العقار وتأمين العنوان.

رجوع فواتير المياه / الكهرباء:

اتصل بقسم الكهرباء والماء بالمدينة لتحديد ما إذا كانت الممتلكات التي ترغب في شرائها لها فواتير مياه غير مدفوعة.

عدد المالكين المختلفين:

سيشتمل الحصول على موقع يمتلكه العديد من الأفراد على الاتصال بالعديد من الأشخاص والتفاوض معهم ، مما قد يؤدي إلى زيادة التكاليف ومتطلبات الوقت. بالإضافة إلى ذلك ، كلما زاد عدد المالكين ، زادت فرصة امتلاك مالك واحد أو أكثر للحصول على سعر أعلى.

حفيات:

من الصعب جداً التنبؤ بتكاليف الحفر لأنها تنطوي على مخلفات تحت الأرض مخفية وتعتمد إلى حد كبير على خطط الموقع التي قد تكون غير معروفة في بداية عملية التطوير.

تكاليف القابضة:

تكاليف الإكتتاب هي تكاليف مثل الضرائب ، الأمن ، الصيانة ، والتأمين التي يجب أن ندفعها على العقار بينما يتم وضع بقية المشروع معًا.

التحقيق في القيود المادية لموقع ما:

قبل الحصول على موقع ، يجب علينا التحقيق في أي قيود مادية لهذا الموقع لتحديد ما إذا كان:

(1) الموقع مناسب لتطورنا ، و

(2) ما إذا كان تعديل أي قيود مادية (إن أمكن) سيكون تكلفة باهظة.

التحقيق في هذه القضايا هو جزء من اجتهادنا ؛ قد يؤدي عدم وجود بحث شامل إلى إعاقة تطورك أو حتى وقفه.

التقسيم:

تعتبر عملية تقسيم المناطق مهمة للتحقيق لأنها تحدد الأنشطة التي يمكن القيام بها على الممتلكات ، وحجم البنى وحيث يمكن وضع الهياكل. علاوة على ذلك ، إذا كان النشاط الذي تنوي تنفيذه على هذه الخاصية يتعارض مع تقسيم المناطق الحالي ، فيجب عليك التفكير فيما إذا كنت تريد متابعة تغيير المناطق.

حقوق الارتفاق:

يسمح الارتفاق لحاملي الحق في استخدام العقار الذي يقع عليه حق الارتفاق لغرض معين. والشكل الشائع للتسهيل هو حق المرور (الحق في عبور أرض آخر).

خطوط المرافق:

عندما يشتمل المشروع على شوارع أو أزقة عامة ، يجب تحديد المرافق الموجودة تحت الأرض والموجودة تحت أو فوق هذه المناطق وفي بعض الحالات يتم نقلها.

إغلاق الطرق والشوارع:

تتطلب مشاريع التطوير غالبًا إغلاق الشوارع والسيارات. على سبيل المثال ، قد يرغب المطورون في إغلاق زقاق لتوحيد خاصية التطوير ؛ أو المجتمعات قد ترغب في إغلاق الأزقة لتحسين أمن أحيائها.

الهياكل الحالية:

قبل الحصول على موقع ، يجب عليك التحقيق فيما إذا كانت هذه المواقع لديها أي هياكل قائمة تحتاج إلى الهدم أو إعادة التأهيل. ونظراً للمخاوف البيئية وتكاليف البناء ، فإن هدم وإعادة تأهيل الهياكل القائمة يمكن أن يكون مكلفاً للغاية ، وبالتالي ينبغي بحثه قبل شراء الموقع.

الاختبارات البيئية وإصدار الشهادات:

كجزء من اجتهادك الواجب ، يجب اتباع إجراءات اختبار وإصدار شهادات بيئية معينة قبل الحصول على الأرض. إذا كنت تحصل على أرض مملوكة للمدينة ، فيجب أن تبدأ الاختبارات البيئية بمجرد حصولك على حق الدخول.

بشكل عام سوف يتم التحقيق في تحت هذا:

1. حماية الموارد المائية.

2. التحكم في تلوث الهواء.

3. الأعمال الصغيرة النقية المساعدة الجوية.

4. إدارة النفايات الخطرة.

5. إدارة النفايات الصلبة.

6. الاستجابة البيئية ، بصيغتها المعدلة.

7. أنظمة خزان التخزين تحت الأرض ، غير معدلة.

8. تسرب خزانات التخزين تحت الأرض ، غير المعدلة.

9. ضمان الخزان تحت الأرض التخزين المالي ، غير المعدلة.

أسباب الاختبار البيئي:

قبل الحصول على موقع ، تكون بعض إجراءات الاختبار وإصدار الشهادات ضرورية من أجل:

(1) تقييم الاستخدامات السابقة للموقع ،

(2) تحديد ما إذا كان أي إجراء علاجي (أي تنظيف) سيكون مطلوبا ، و

(3) لحماية نفسك من المسؤولية عن تكاليف تنظيف التلوث.

يجب علينا توظيف خبراء مؤهلين لإجراء الاختبارات البيئية. فيما يلي مناقشة أنواع الاختبارات البيئية النموذجية التي قد تحتاج إلى إجرائها ، متبوعة بنصيحة بشأن توظيف الاستشاريين البيئيين.

تقييم الموقع البيئي:

تقييم الموقع البيئي (ESA) هو دراسة أجريت عادة كجزء من صفقة عقارية ، مثل بيع أو إعادة تمويل عقار. وستحدد وكالة الفضاء الأوروبية الشاملة ما إذا كان الموقع "مرفقًا" أم لا. يعني هذا المرفق أي منطقة أو مكان أو عقار تكون فيه المادة الخطرة أكبر من التركيزات المسموح بها لمستويات التلامس البشري. يتكون الإيسا عادة من مرحلتين لاختبار المرحلة الأولى والمرحلة الثانية.

المرحلة الأولى - تقييم الموقع البيئي:

وصف:

اختبار المرحلة الأولى هو استعراض استخدام الموقع للموقع مع مرور الوقت ولا يتضمن أي اختبار تدخلي (على سبيل المثال ، جمع عينات التربة أو الماء).

تتكون المرحلة الأولى عادة من العناصر التالية:

1. وصف الموقع.

2. تفتيش الموقع.

3. دراسة الاستخدامات السابقة والجهات المجاورة لها ، بما في ذلك الملاك السابقين للموقع على مدى السنوات الثلاثين أو الأربعين أو أكثر الماضية.

4. يجب أن يكون التاريخ التنظيمي للموقع ، على سبيل المثال ، تصاريح إذا تم تخزين أو استخدام بعض المواد الكيميائية الخطرة على الموقع.

5. دراسة مصادر التلوث في المنطقة المجاورة.

المرحلة الثانية - تقييم الموقع البيئي:

وصف:

يمكن أن تتبع دراسة المرحلة الثانية المرحلة الأولى من العمل (على الرغم من أن جميع المواقع التي تخضع لاختبار المرحلة الأولى تتطلب مرحلة ثانية) ويمكن أن تتضمن كلا من مراجعة المعلومات التاريخية بالإضافة إلى عمليات جمع العينات وتقييم الموقع. يحقق اختبار المرحلة الثانية كذلك في المخاوف التي تم العثور عليها خلال المرحلة الأولى.

ما هي المرحلة الثانية التي تنطوي عليها. قد تشمل المرحلة الثانية جمع عينات فردية من التربة والمياه في الموقع ، وتحديد الملوثات المحتملة ووضع خطة عمل رسمية لتقييم العقار.

ويمكن أن يشمل ذلك جدولاً زمنياً للتحقيق في مدى التلوث على الموقع ، والتكاليف المحتملة المرتبطة بإزالة ومعالجة أي ملوثات ، وجدول زمني لاستكمال التنظيف النهائي.