الفرق بين مفاهيم القيمة السوقية وتحليل الاستثمار

إن مفهوم القيمة السوقية يختلف عن تحليل الاستثمار كما يلي:

يختلف مفهوم القيمة السوقية عن تحليل الاستثمار بأربع طرق مهمة:

Image Courtesy: digitaltonto.com/wp-content/uploads/2013/01/Engagement-funnel.jpg

(1) بأثر رجعي مقابل المحتملين.

(2) شخصية وغير شخصية ؛

(3) غير مقيدة مقابل الرافعة المالية ؛ و

(4) صافي إيرادات التشغيل (NOI) مقابل التدفقات النقدية بعد خصم الضرائب.

بأثر رجعي في مقابل المحتملين.

تقديرات القيمة السوقية تنظر إلى الوراء. يحاولون تقدير السعر الذي ستبيعه الممتلكات من خلال النظر إلى أسعار مبيعات العقارات المشابهة في الماضي القريب. في ظل ظروف السوق الثابتة مثل هذه التقنية يمكن أن تكون معقولة.

ولكن إذا تغيرت أسعار الفائدة أو عدد السكان أو المشتري ، على سبيل المثال ، بسرعة ، فقد لا تشير أسعار المبيعات السابقة بدقة إلى القيمة الحالية أو القيمة المستقبلية لملكية المادة. في المقابل ، لا يأخذ تحليل الاستثمار في الاعتبار فقط ما تم بيعه من خصائص مشابهة ، بل ينظر أيضًا إلى المحددات الأساسية للقيمة.

يحاول تحليل الاستثمار التنبؤ بعوامل مثل القاعدة الاقتصادية والتركيبة السكانية السكانية والتشخيصات النفسية والتوافر وتكلفة التمويل العقاري والمصادر المحتملة للمنافسة.

غير شخصي مقابل شخصي:

كما هو محدد من قبل خبراء التقييم المحترفين ، يمثل تقدير القيمة السوقية السعر الذي ستبيعه الممتلكات في ظل ظروف معينة محددة - وبعبارة أخرى ، وهو نوع من متوسط ​​السوق. ولكن في الواقع ، لدى كل مشتري وبائع مجموعة فريدة من الاحتياجات ، ويمكن تنظيم كل معاملة عقارية لتلبية تلك الاحتياجات.

لذا ، فإن تحليل الاستثمار يتعدى ما يمكن أن يشكل معاملة "نموذجية" ويحاول تقييم شروط وأحكام العقار أو بيعه (أو إيجاره) حيث إنه يتوافق مع قيود وأهداف مستثمر معين.

على سبيل المثال ، قد يُظهر تقييم القيمة السوقية أنه مع التمويل العادي وظروف البيع ، تبلغ قيمة العقار 18،00،000 روبية. ولكن بسبب العواقب الضريبية الشخصية ، قد يكون من الأفضل للبائع أن يطلب سعرًا أعلى للممتلكات ويعرض على المالك تمويلًا بسعر فائدة أقل من السوق.

غير مقيدة مقابل الرفع:

سوف تتأثر عائدات عروض الاستثمار العقاري بمقدار ثمن الشراء الذي يتم تمويله. لكن رسملة الدخل البسيطة [V - (NOI / R)] لا تتضمن خطط تمويل بديلة قد تكون متاحة. انها تفترض إما نقدا أو شراء غير مقيدة.

إن استخدام التمويل ، أو الرافعة المالية ، يعطي معايير مختلفة لمخاطر الإرجاع لاستثمار عقاري. يزيد الرفع المالي من مخاطر الاستثمار بشكل تلقائي لأنه يجب سداد الأموال المقترضة. عدم سداد قرض الرهن العقاري يؤدي إلى حبس الرهن وخسارة الممتلكات المحتملة. بدلا من ذلك ، قد زيادة النفوذ أيضا العائد.

إذا ﻛﺎن ﺑﺈﻣﻜﺎن اﻟﻌﻘﺎر أن ﯾﺤﺼﻞ ﻋﻠﻰ ﻋﺎﺋﺪ ﯾﻔﻮق ﺗﻜﻠﻔﺔ اﻷﻣﻮال اﻟﻤﻘﺘﺮﺿﺔ ، ﻓﺴﯿﺘﻢ زﯾﺎدة ﻋﺎﺋﺪ اﻟﻤﺴﺘﺜﻤﺮ إﻟﻰ ﻣﺴﺘﻮى أﻋﻠﻰ ﺑﻜﺜﯿﺮ ﻣﻤﺎ ﻛﺎن ﻣﻤﻜﻨﺎً ﻣﻦ ﺗﺤﻘﯿﻖ ﺻﻔﻘﺔ ﻧﻘﺪﯾﺔ. هذا هو المعروف باسم الرافعة الإيجابية.

وعلى العكس ، إذا كان العائد أقل من تكلفة الديون ، فإن العائد على حقوق الملكية المستثمرة سيكون أقل من عائد من الصفقة النقدية. وهذا ما يسمى النفوذ السلبي. يوضح المثال التالي كيف تؤثر الرافعة المالية على العائد وتوفر نظرة ثاقبة على المخاطر المرتبطة المحتملة.

افترض أن أحد المستثمرين اشترى قطعة أرض مقابل روبية. 20،00،000. لدى المستثمر خيارين للتمويل. الخيار "أ" هو كل النقد ؛ وهذا هو ، لا يتم استخدام أي النفوذ. يشمل الخيار ب تمويل بنسبة 80 في المائة (دفعة مقدمة بنسبة 20 في المائة) بفائدة 12 في المائة.

مع الرافعة المالية (الاختيار ب) ، يوقع المستثمر على روبية. 16،00،000 ملاحظة (.80 x روبية 20،00،000) بفائدة 12 بالمئة مع الرصيد الأساسي المستحق والدفع في نهاية عام واحد. الآن لنفترض أن الأرض تقدر خلال العام إلى روبية. 30،00،000 (تحليل مقارن للخطأ ، لو اختار المستثمر الصفقة النقدية ، فإن العائد على سنة واحدة من الأسهم الأولية للمستثمر هو 50 في المائة.

كان من شأن استخدام الرافعة المالية أن يضاعف تلك العوائد ، بغض النظر عن مدى تقدير الممتلكات. البديل المستفيد (الاختيار ب) ينطوي فقط على روبية. 4.000.000 استثمار في الأسهم الأولية الشخصية ، مع تمويل الرصيد عن طريق الاقتراض بنسبة 12٪.

الخاصية تبيع لروبية. 30،00،000 روبية منها 4.000.000 يمثل استرداد الاستثمار في الأسهم الأولية ، روبية. يذهب 16،00،000 لسداد الرصيد الأساسي على الدين ، و Rs آخر. يستخدم 1.92.000 من الربح لدفع الفائدة (16.000.000 روبية × 0.12).

رصيد العائدات روبية. 8،08،000 يمثل عائد المستثمر. يبلغ العائد على حقوق الملكية الأولية للمستثمر 202 في المائة على مدى أربعة أضعاف ما يوفره بديل عدم الرفع ، الخيار أ.

لقد استخدمنا 12 في المائة في المثال أعلاه ، ولكن من المهم أن نفهم أن تكلفة النقود ليس لها تأثير يذكر على العوائد المقارنة (المدعومة مقابل غير المحصلة) ؛ على سبيل المثال ، باستخدام نسبة 6 في المائة ، يرتفع العائد على حقوق المساهمين إلى 226 بالمائة ، ولا يزال أعلى بكثير من البديل غير المستقر.

وإذا ما تم منحنا ، باستخدام تكلفة فائدة منخفضة ، فإن ذلك سيعود بشكل أفضل ، ولكن ، في حالة تساوي الأمور الأخرى ، فإن الشيء الذي يدفع العائدات على الأسهم حقًا هو مقدار الرافعة المالية المستخدمة.

هناك جانب آخر للعملة ، ولكن. بغض النظر عن النتيجة النهائية ، يكون الخطر دائمًا متأصلًا في النفوذ ؛ يمكنها بسهولة تحويل صفقة سيئة إلى كارثة. لنفترض أن روبية. انخفض العدد الذي تمت مناقشته بشكل صحيح أعلاه والبالغ 20.000.000 في القيمة بنسبة 25٪ خلال فترة الإحتفاظ لسنة واحدة. يتم عرض النتائج المقارنة.

وقد نتج عن الاستثمار غير المسترد عائد سلبي قدره 25 في المائة. هذا ليس كبيرا ، ومع ذلك ، مقارنة مع وضع الاستدانة الذي يخسر فيه المستثمر ليس فقط كامل الاستثمار الأولي من روبية. 4،000،000 ولكن روبية إضافية. 2،92،000 (Rs.1،00،000 رأس إضافي على الديون + جمهورية صربسكا 1،92000 دولار).

الخسارة الكلية من روبية. 6،92،000 على Rs الأصلي. 4،000،000 من نتائج الأسهم في عودة (سلبية) من 173 في المئة. وبالتالي ، فإن الخسارة في حالة الرفع المالي تقارب سبعة أضعاف الخسارة التي حدثت في الوضع غير المستقر.