ما هي الطرق المختلفة لتقدير القيمة السوقية في العقارات؟
الأساليب المختلفة لتقدير القيمة السوقية في العقارات هي:
في مجال العقارات ، يتم تقدير القيمة السوقية الحالية لقطعة من الممتلكات من خلال عملية تعرف باسم التقييم العقاري. باستخدام تقنيات معينة ، يقوم المقيم بتحديد القيمة على قطعة من الممتلكات.
//prudentiallocations.com/Images/content/tax-exchanges.jpg
باستخدام ثلاثة تقنيات معقدة ثم ربط النتائج للحصول على أفضل تقدير. هذه الأساليب الثلاثة غير الكاملة لقيمة السوق العقارية هي (1) نهج التكلفة ، (2) نهج البيع المقارن ، و (3) نهج الدخل.
نهج التكلفة:
يستند نهج التكلفة على فكرة أن المستثمر لا ينبغي أن يدفع أكثر مقابل خاصية أكثر من تكلفة إعادة بنائه بأسعار اليوم للأراضي والعمالة ومواد البناء.
هذا النهج لتقدير القيمة يعمل بشكل جيد عموما للمباني الجديدة أو الجديدة نسبيا. ومع ذلك ، فغالبا ما تعاني العقارات القديمة من مواد التآكل أو البلى أو التصاميم القديمة ، مما يزيد من صعوبة تطبيق نهج التكلفة.
ولتقييم هذه الخصائص القديمة ، يتعين على المرء أن يطرح بعض المبالغ للاستهلاك المادي والوظيفي من تقديرات تكلفة الاستبدال. يتفق معظم الخبراء على أن طريقة التكلفة هي طريقة جيدة لاستخدامها كتحقق من تقدير السعر ، ولكن نادراً ما يتم استخدامها حصريًا.
نهج المبيعات المقارن:
يستخدم نهج البيع المقارن كمتغير مدخلات أساسية أسعار مبيعات العقارات التي تشبه خاصية الموضوع. وتستند هذه الطريقة إلى فكرة أن قيمة العقار المعين تقارب نفس الأسعار التي بيعت بها عقارات أخرى مماثلة في الآونة الأخيرة. بطبيعة الحال ، فإن الصيد هنا هو أن جميع العقارات فريدة من نوعها في بعض النواحي.
لذلك ، يجب تعديل السعر الذي يتوقع أن تحققه ملكية المادة صعودًا أو هبوطًا ليعكس تفوقها أو دونيتها إلى خصائص قابلة للمقارنة.
ومع ذلك ، لأن نهج المبيعات المقارن يعتمد على أسعار البيع ، وليس على طلب الأسعار ، فإنه يمكن أن يعطي المستثمر شعورًا جيدًا للسوق.
كمسألة عملية ، إذا كان المستثمر يمكن أن يجد عقارًا واحدًا على الأقل أفضل قليلاً من العقار الذي يبحث عنه ، والأسوأ من ذلك بقليل ، فإن أسعار مبيعاته الأخيرة يمكن أن تخدم قيمة سوقية تقديرية لملكية عقار ما.
نهج الدخل:
وبموجب مقاربة الدخل ، يتم النظر إلى قيمة العقار على أنها القيمة الحالية لكل دخلها المستقبلي. ويطلق على منهج الدخل الأكثر شعبية اسم "الرسملة المباشرة". يتم تمثيل هذا الأسلوب بواسطة المعادلة في المعادلة 1.
يتم احتساب صافي الدخل التشغيلي السنوي (NOI) عن طريق طرح خسائر الوظائف الشاغرة والخسائر ونفقات تشغيل العقارات ، بما في ذلك التأمين على الممتلكات والضرائب العقارية ، من إجمالي إيرادات الإيجار المحتملة لعقار الدخل.
حسب معدل الرسملة المقدرة الذي يعني تقنيًا المعدل المستخدم لتحويل تحويل الدخل إلى قيمة حالية يتم الحصول عليه من خلال النظر إلى أرقام مبيعات السوق الحديثة ومعرفة معدل العائد الذي يطلبه المستثمرون حاليًا. ثم ، بتقسيم صافي الدخل التشغيلي السنوي حسب معدل الرسملة المناسب.
